Acheter un bien immobilier au Portugal quand on est francophone : les 9 étapes en 2026

Sommaire

1. Étape 1 : définir le budget total et vérifier votre statut fiscal
2. Étape 2 : obtenir un NIF
3. Étape 3 : ouvrir un compte bancaire portugais
4. Étape 4 : sécuriser le financement
5. Étape 5 : rechercher et visiter avec un conseiller licencié
6. Étape 6 : faire une offre et négocier
7. Étape 7 : faire vérifier le bien par un avocat
8. Étape 8 : signer le compromis (CPCV) et verser l’acompte
9. Étape 9 : payer les taxes, signer l’acte et inscrire le bien au registre
10. Calendrier type
11. Erreurs fréquentes

Étape 1 : quel budget total prévoir, et quel est votre statut fiscal ?

Le budget d’un achat au Portugal comprend le prix, les taxes d’acquisition (IMT et droit de timbre), l’acte, l’avocat et, en cas de crédit, les frais bancaires. En 2026, ces frais représentent environ 4 à 7 % du prix pour un résident fiscal qui achète sa résidence principale, et environ 8,4 % pour un non-résident, avant avocat.

La question à trancher dès le départ est votre résidence fiscale à la date de l’acte. Depuis le 25 mai 2026 (décret-loi 97/2026), un acheteur non-résident fiscal paie un IMT unique de 7,5 % sur tout le prix d’un logement, contre un barème progressif pour un résident. Pour un bien à 400 000 €, l’écart dépasse 10 000 €. Il est récupérable si vous devenez résident dans les 2 ans ou si vous louez à loyer modéré.

• Calculez vos frais avec le simulateur de frais d’achat.
• Lisez le guide des frais d’achat immobilier au Portugal.
• Si vous comptez vous installer, voyez comment devenir résident fiscal avant de fixer la date de l’acte.

Étape 2 : comment obtenir un NIF ?

Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est le numéro fiscal portugais : sans lui, impossible de signer un compromis, d’ouvrir un compte ou d’acheter. Il se demande aux Finanças, en personne ou à distance par l’intermédiaire d’un représentant (avocat, prestataire spécialisé).

• Citoyens de l’UE, de l’EEE et Suisses : en tant que non-résidents, ils peuvent choisir entre la désignation d’un représentant fiscal et l’adhésion à un canal de notifications électroniques, selon le Portal das Finanças.
• Ressortissants hors UE (Québécois, notamment) : les règles sont plus strictes, et un représentant fiscal domicilié au Portugal est souvent nécessaire. Faites vérifier votre cas.
• Délai : de quelques jours à quelques semaines selon la voie choisie.

Pour un couple, chaque acheteur a besoin de son propre NIF.

Étape 3 : faut-il un compte bancaire portugais ?

Un compte bancaire portugais n’est pas exigé par la loi pour acheter, mais il est presque indispensable en pratique : la banque prêteuse l’impose, et il simplifie le paiement de l’IMT, de l’IMI, des charges et des factures (eau, électricité).

Les banques demandent en général : NIF, pièce d’identité, justificatif de domicile à l’étranger, justificatif de revenus et parfois l’origine des fonds. L’ouverture à distance est possible dans certaines banques ; d’autres exigent un passage en agence. Prévoyez ce délai avant le CPCV, car l’acompte se paie souvent par virement depuis un compte identifié.

Étape 4 : comment sécuriser le financement ?

Si vous empruntez, obtenez un accord de principe avant de faire une offre : il rassure le vendeur et vous évite de perdre l’acompte si le crédit est refusé après le CPCV.

Depuis le 1er août 2026, la recommandation macroprudentielle du Banco de Portugal limite le crédit à 90 % de la valeur du bien pour une résidence principale et permanente, et à 80 % pour les autres usages (résidence secondaire, investissement). Le taux d’effort maximal recommandé passe de 50 % à 45 % des revenus nets. Les banques sont souvent plus prudentes avec les non-résidents, avec des apports de 20 à 40 %.

Deux options : emprunter au Portugal (hypothèque sur le bien, revenus étrangers analysés) ou financer depuis votre pays (prêt garanti par un bien que vous y possédez, par exemple). Détails dans notre guide du crédit immobilier pour un non-résident.

Étape 5 : comment rechercher et visiter un bien ?

Au Portugal, la recherche, la présentation des biens, les visites et la négociation relèvent de professionnels titulaires d’une licence de médiation immobilière (licence AMI) délivrée par l’IMPIC. Vous pouvez chercher seul sur les portails, passer par plusieurs agences, ou vous faire accompagner par un conseiller.

Chasseur Immobilier Lisbonne ne fait ni recherche ni visite : le service met en relation votre projet avec l’un de ses deux conseillers partenaires francophones, indépendants du réseau iad Portugal, qui eux recherchent, sélectionnent, font visiter et négocient. Vous ne payez aucun honoraire d’agence : le conseiller est rémunéré par la commission du vendeur (voir pourquoi c’est gratuit). Découvrez nos conseillers partenaires.

Quelques réflexes pendant les visites :

• vérifiez l’exposition et l’humidité (fréquente dans les immeubles anciens de Lisbonne) ;
• demandez l’année de construction, l’existence d’un ascenseur et l’état des parties communes ;
• demandez le certificat énergétique, obligatoire pour la vente ;
• si le conseiller détient lui-même le mandat de vente du bien, il représente aussi le vendeur : c’est normal, mais gardez un avocat indépendant pour les vérifications.

Pour choisir où chercher, consultez les quartiers de Lisbonne, le guide pour acheter un appartement à Lisbonne et les zones autour de Lisbonne. Si vous vivez à l’étranger, lisez comment acheter à distance.

Étape 6 : comment faire une offre ?

L’offre (proposta) se fait par écrit, en général par l’intermédiaire de l’agent qui commercialise le bien, avec le prix, les conditions (crédit, délais, meubles) et la date envisagée pour le CPCV. Elle n’est pas un contrat de vente : l’engagement réel commence au CPCV.

La marge de négociation dépend du marché local, de l’état du bien et du temps depuis sa mise en vente. Votre conseiller s’appuie sur les ventes comparables. Pour situer les prix, consultez notre page prix de l’immobilier à Lisbonne.

Étape 7 : que doit vérifier votre avocat ?

Avant le CPCV, l’avocat vérifie que le vendeur est bien propriétaire, que le bien est libre de charges et qu’il correspond aux documents. C’est l’étape qui vous protège le plus.

Document	Ce qu’il prouve	Où l’obtenir
Certidão permanente (registo predial)	Propriétaire inscrit, hypothèques, saisies, servitudes	Registre foncier, en ligne
Caderneta predial	Description fiscale du bien, surface, VPT	Finanças
Licença de utilização	Usage autorisé (habitation)	Câmara municipal
Certificado energético	Performance énergétique, obligatoire pour vendre	Vendeur (ADENE)
Déclaration de la copropriété	Charges payées, travaux votés	Administration de l’immeuble
Situation fiscale du bien	Absence de dettes d’IMI	Vendeur, via les Finanças

Depuis le 1er janvier 2024 (décret-loi 10/2024, dit « Simplex urbanístico »), la licence d’utilisation et la fiche technique du logement ne sont plus exigées à l’acte. Demandez-les quand même : sans licence, une banque peut refuser le financement et la revente devient plus difficile.

Points d’attention fréquents à Lisbonne : agrandissements ou fermetures de balcons non déclarés, surfaces différentes entre la caderneta et la réalité, immeubles anciens avec travaux de façade votés.

Étape 8 : qu’est-ce que le CPCV et combien verser ?

Le CPCV (contrato-promessa de compra e venda) est le compromis de vente portugais : il fixe le prix, la date limite de l’acte, les conditions et l’acompte, appelé sinal. Le sinal se négocie librement ; il se situe souvent entre 10 et 20 % du prix.

• Si l’acheteur renonce sans motif prévu au contrat, il perd le sinal.
• Si le vendeur renonce, il doit en principe le rembourser au double (article 442 du Code civil portugais).
• Clauses à prévoir : condition suspensive d’obtention du crédit, délai de l’acte, état du bien à la remise des clés, sort des meubles, répartition des charges.

Les signatures du CPCV sont en général reconnues (authentifiées) par un avocat ou un notaire. Votre avocat peut signer pour vous avec une procuration.

Étape 9 : comment se passe l’acte de vente ?

Avant l’acte, l’acheteur paie l’IMT et le droit de timbre (0,8 %) ; le jour de l’acte, il paie le solde du prix et la propriété est transférée, puis inscrite au registre foncier. L’acte peut être une escritura devant notaire, un acte au guichet Casa Pronta, ou un documento particular autenticado rédigé par un avocat.

• Coût de l’acte : 375 € au guichet Casa Pronta (acte + registre) pour un achat sans crédit, 700 € avec hypothèque ; honoraires libres chez un notaire.
• Présence : en personne ou représenté par procuration.
• Langue : l’acte est en portugais ; un interprète peut être exigé si vous ne maîtrisez pas la langue.
• Après l’acte : inscription au registre (souvent faite le jour même), transfert des contrats d’eau et d’électricité, et, l’année suivante, premier avis d’IMI.

Calendrier type d’un achat au Portugal

Phase	Durée indicative	Qui intervient
Préparation (budget, NIF, banque, accord de principe)	2 à 6 semaines	Vous, votre banque, un représentant pour le NIF
Recherche et visites	Quelques semaines à plusieurs mois	Votre conseiller licencié
Offre et négociation	1 à 3 semaines	Votre conseiller, l’agent du vendeur
Vérifications et CPCV	2 à 6 semaines	Votre avocat
Crédit et acte	30 à 90 jours après le CPCV	Banque, avocat, notaire ou Casa Pronta

Ces durées sont indicatives et varient selon le bien, la banque et la disponibilité des documents.

Erreurs fréquentes

1. Signer le CPCV sans accord de crédit ni clause suspensive : l’acompte est en jeu.
2. Ignorer l’IMT à 7,5 % des non-résidents dans le budget.
3. Se passer d’avocat parce que l’agent « s’occupe de tout » : l’agent est souvent mandaté par le vendeur.
4. Ne pas demander la licence d’utilisation sous prétexte qu’elle n’est plus exigée à l’acte.
5. Sous-estimer les délais de NIF, de compte bancaire et de procuration quand on achète depuis l’étranger.
6. Acheter pour faire de l’Airbnb dans un quartier en zone de contention : voir licence AL à Lisbonne.
7. Croire au Golden Visa immobilier : il n’existe plus depuis la loi 56/2023 (voir Golden Visa 2026).

Les guides du processus d’achat

• Frais d’achat au Portugal en 2026
• IMT à 7,5 % pour les non-résidents
• Crédit immobilier pour un non-résident
• Acheter à distance : NIF, procuration, signature
• Devenir résident fiscal au Portugal
• Guides par pays : Belges, Suisses, Québécois

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Un conseiller francophone vous accompagne à chaque étape, de la recherche à l’acte. Décrivez votre projet : nous le transmettons à l’un de nos deux conseillers partenaires, licenciés au Portugal (réseau iad Portugal), qui recherche, fait visiter et négocie pour vous. Décrire mon projet · ou WhatsApp 0 € d’honoraires d’agence pour vous · taxes et frais d’acquisition à votre charge

Information générale, à jour au 5 novembre 2026. Ne remplace pas un conseil juridique : faites relire vos contrats par un avocat.