Frais d'achat immobilier au Portugal en 2026 : IMT, timbre, acte, avocat (barèmes et exemples)

Sommaire

1. Quels frais paie l’acheteur au Portugal ?
2. Combien coûte l’IMT en 2026 ?
3. Que change l’IMT à 7,5 % pour les non-résidents ?
4. Qu’est-ce que l’imposto do selo ?
5. Combien coûtent l’acte et le registre ?
6. Faut-il un avocat, et combien coûte-t-il ?
7. Quels frais si vous empruntez ?
8. Exemple complet : un T2 à 450 000 € à Lisbonne
9. Quels impôts chaque année après l’achat ?
10. Ce qui a changé en 2026
11. Erreurs fréquentes

Quels frais paie l’acheteur au Portugal ?

L’acheteur d’un logement au Portugal paie deux impôts (l’IMT et le droit de timbre), les frais d’acte et de registre, et, s’il le souhaite, un avocat. Il ne paie pas la commission de l’agent immobilier : au Portugal, l’usage veut qu’elle soit à la charge du vendeur.

Poste	Qui le fixe	Ordre de grandeur 2026	Quand le payer
IMT (impôt sur l’acquisition)	La loi (art. 17 du Code de l’IMT)	0 à 8 % selon le barème pour un résident ; 7,5 % fixe pour un non-résident	Avant la signature de l’acte
Imposto do selo (droit de timbre)	La loi	0,8 % du prix	Avant la signature de l’acte
Acte et registre	Tarif public (Casa Pronta) ou honoraires du notaire	375 € à 700 € au guichet Casa Pronta ; plus chez un notaire	À l’acte
Avocat (facultatif, recommandé)	Honoraires libres	Sur devis	Selon la convention d’honoraires
Frais bancaires (si crédit)	La banque	Dossier, évaluation, assurances, timbre de 0,6 % sur le crédit	Avant et à l’acte

La commission d’agence, elle, est réglée par le vendeur à l’agence qu’il a mandatée. Chez Chasseur Immobilier Lisbonne, le conseiller partenaire qui vous accompagne est rémunéré de cette façon : vous ne payez aucun honoraire d’agence, mais les taxes et frais ci-dessus restent à votre charge, comme pour tout acheteur. Le détail est expliqué sur la page pourquoi c’est gratuit pour l’acheteur.

Base de calcul. L’IMT et le droit de timbre se calculent sur le plus élevé de deux montants : le prix déclaré dans l’acte ou le valor patrimonial tributário (VPT), la valeur fiscale inscrite sur la caderneta predial. À Lisbonne, le VPT est généralement inférieur au prix de marché.

Combien coûte l’IMT en 2026 ?

L’Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), l’équivalent portugais des droits de mutation, dépend du prix, de l’usage du bien et, depuis mai 2026, de votre résidence fiscale. Pour un résident fiscal, il suit un barème progressif revalorisé d’environ 2 % par la loi de budget 2026 (Lei 73-A/2025).

Le calcul se fait en deux temps : on applique le taux de la tranche au prix entier, puis on soustrait la parcela a abater (somme à déduire). Au-delà de 660 982 € (résidence principale) ou 633 931 € (autre logement), un taux unique s’applique à tout le prix.

Barème 2026 : résidence principale et permanente (continent)

Prix (base imposable)	Taux	Somme à déduire
Jusqu’à 106 346 €	0 %	0 €
De 106 346 € à 145 470 €	2 %	2 126,92 €
De 145 470 € à 198 347 €	5 %	6 491,02 €
De 198 347 € à 330 539 €	7 %	10 457,96 €
De 330 539 € à 660 982 €	8 %	13 763,35 €
De 660 982 € à 1 150 853 €	6 % (taux unique)	—
Au-delà de 1 150 853 €	7,5 % (taux unique)	—

Barème 2026 : résidence secondaire ou logement loué (continent)

Prix (base imposable)	Taux	Somme à déduire
Jusqu’à 106 346 €	1 %	0 €
De 106 346 € à 145 470 €	2 %	1 063,46 €
De 145 470 € à 198 347 €	5 %	5 427,56 €
De 198 347 € à 330 539 €	7 %	9 394,50 €
De 330 539 € à 633 931 €	8 %	12 699,89 €
De 633 931 € à 1 150 853 €	6 % (taux unique)	—
Au-delà de 1 150 853 €	7,5 % (taux unique)	—

Sources : Lei 73-A/2025 ; tables pratiques APCMC 2026 ; Doutor Finanças (06/02/2026). Barèmes valables pour le continent ; Madère et les Açores ont leurs propres taux.

Exemple. Un résident fiscal qui achète sa résidence principale 400 000 € paie : 400 000 × 8 % − 13 763,35 = 18 236,65 € d’IMT. Le même achat en résidence secondaire coûte 19 300,11 €.

Les moins de 35 ans qui achètent leur première résidence principale bénéficient de l’« IMT Jovem » (exonération jusqu’à 330 539 €). Ce dispositif concerne peu les acheteurs étrangers non-résidents, puisqu’il suppose une résidence principale et permanente au Portugal.

Pour calculer votre cas en quelques secondes, utilisez notre simulateur de frais d’achat au Portugal.

Que change l’IMT à 7,5 % pour les non-résidents ?

Depuis le 25 mai 2026, un acheteur qui n’est pas résident fiscal au Portugal paie un IMT unique de 7,5 % sur la totalité du prix d’un logement, sans abattement ni exonération. La règle figure à l’article 17, n.º 10, du Code de l’IMT, ajouté par le décret-loi 97/2026 du 20 mai 2026. C’est la date de l’acte de vente qui compte.

Le critère est la résidence fiscale, pas la nationalité : un Français, un Belge ou un Suisse qui vit et paie ses impôts hors du Portugal est concerné. Un Portugais vivant à l’étranger aussi, sauf exception ci-dessous.

Le taux de 7,5 % ne s’applique pas, ou la différence est annulée, dans trois cas prévus par la loi :

• (a) vous avez déjà été résident fiscal au Portugal (au sens de l’article 16 du Code de l’IRS) : le barème normal s’applique dès l’achat, selon l’instruction de l’administration fiscale (Ofício Circulado 40131/2026) ;
• (b) vous devenez résident fiscal dans les 2 ans suivant l’achat : vous payez 7,5 % à l’acte, puis vous demandez l’annulation de la différence ;
• (c) vous louez le bien en habitation pour un loyer qui ne dépasse pas 2,5 fois le salaire minimum, soit 2 300 €/mois en 2026, avec un bail signé dans les 6 mois suivant l’achat et une location d’au moins 36 mois, continus ou non, pendant les 5 premières années.

Dans les cas (b) et (c), la demande doit être déposée dans les 6 mois suivant la date où vous devenez résident ou la signature du bail. Elle prend la forme d’une reclamação graciosa auprès de l’administration fiscale. Le remboursement n’est pas automatique.

Pour un couple marié sous un régime de communauté, l’administration considère qu’il n’y a qu’une acquisition : le taux de 7,5 % ne s’applique que si les deux époux sont non-résidents et n’ont jamais été résidents.

Combien cela coûte en plus ? Pour un bien à 500 000 €, un non-résident paie 37 500 € d’IMT, contre 26 236,65 € pour un résident en résidence principale et 27 300,11 € en résidence secondaire : environ 10 200 à 11 300 € de plus. Au-delà de 1 150 853 €, le barème normal est déjà à 7,5 % : il n’y a ni surcoût, ni remboursement.

Tout le détail (cas particuliers, calendrier, pièces) est dans notre guide IMT à 7,5 % pour les non-résidents. Si vous envisagez de vous installer au Portugal, lisez aussi comment devenir résident fiscal, car c’est le principal levier de remboursement.

Qu’est-ce que l’imposto do selo (droit de timbre) ?

L’imposto do selo est un droit de timbre de 0,8 % calculé sur la même base que l’IMT (le prix ou le VPT, le plus élevé des deux). Il est dû par tous les acheteurs, résidents ou non, et il reste dû même quand l’IMT est à 7,5 %.

Pour un bien à 450 000 €, le droit de timbre s’élève à 3 600 €. Il est payé en même temps que l’IMT, avant la signature. Le dispositif IMT Jovem en exonère aussi les jeunes acheteurs éligibles ; les autres acheteurs n’ont pas d’exonération.

Combien coûtent l’acte et le registre ?

Au guichet public Casa Pronta, qui réalise l’acte et l’inscription au registre foncier en une seule fois, le tarif est de 375 € pour un achat sans crédit et de 700 € si un crédit hypothécaire est inscrit en même temps (CGD, 03/07/2026). Comptez 50 € de plus par bien supplémentaire.

Formule	Coût indicatif	Commentaire
Casa Pronta (acte + registre)	375 € ; 700 € avec hypothèque	Tarif public, guichet unique
Notaire (escritura)	Honoraires libres, souvent plus élevés	Demandez un devis
Avocat ou solicitador (documento particular autenticado)	Selon devis	L’acte authentifié par un avocat a la même valeur pour le transfert
Registre seul (si l’acte est fait ailleurs)	225 € en ligne, 250 € au guichet	Registo predial

L’acte de vente peut prendre deux formes : l’escritura pública devant notaire, ou le documento particular autenticado (DPA), rédigé et authentifié par un avocat ou un solicitador. Les deux sont valables. Le choix dépend souvent de la banque et de votre avocat.

Faut-il un avocat, et combien coûte-t-il ?

L’avocat n’est pas obligatoire au Portugal, mais il est fortement recommandé, surtout si vous achetez à distance ou si vous ne lisez pas le portugais. Il vérifie les documents du bien, relit le compromis (CPCV), peut représenter l’acheteur par procuration et coordonne l’acte.

Ses honoraires sont libres : il n’existe pas de barème officiel. Demandez toujours un devis écrit, en précisant ce qui est inclus (vérifications, CPCV, procuration, acte, demande de NIF). La TVA portugaise de 23 % s’ajoute aux honoraires. Par défaut, notre simulateur utilise une hypothèse modifiable de 1 % du prix (minimum 1 500 € hors TVA), à remplacer par votre devis réel.

Le conseiller qui vous fait visiter un bien en détient parfois le mandat de vente : il représente alors aussi le vendeur. C’est une raison de plus pour confier les vérifications juridiques à un avocat indépendant.

Quels frais si vous empruntez ?

Un crédit immobilier ajoute un droit de timbre de 0,6 % sur le capital emprunté (pour une durée d’au moins 5 ans), des frais de dossier et d’évaluation du bien, et le coût des assurances exigées par la banque. Au guichet Casa Pronta, l’acte passe de 375 € à 700 €, car l’hypothèque est inscrite en même temps.

Exemple : pour 300 000 € empruntés sur 25 ans, le timbre sur le crédit s’élève à 1 800 €. Les frais de dossier et d’évaluation varient d’une banque à l’autre : demandez la fiche d’information standardisée (FINE) avant de vous engager.

Pour un non-résident, l’IMT de 7,5 % s’ajoute à l’apport personnel exigé par les banques, ce qui augmente fortement les fonds propres nécessaires. Voir notre guide du crédit immobilier au Portugal pour un non-résident.

Exemple complet : un T2 à 450 000 € à Lisbonne

Cas type : un appartement T2 (deux chambres) acheté 450 000 € à Lisbonne, sans crédit, VPT inférieur au prix. Calcul au 5 novembre 2026, barèmes 2026, acte au guichet Casa Pronta, avocat selon l’hypothèse du simulateur (1 % + TVA, à remplacer par un devis).

Poste	Résident fiscal, résidence principale	Résident fiscal, résidence secondaire	Non-résident fiscal
IMT	22 236,65 €	23 300,11 €	33 750,00 €
Imposto do selo (0,8 %)	3 600,00 €	3 600,00 €	3 600,00 €
Acte et registre (Casa Pronta)	375,00 €	375,00 €	375,00 €
Sous-total taxes et acte	26 211,65 € (5,8 %)	27 275,11 € (6,1 %)	37 725,00 € (8,4 %)
Avocat (hypothèse 4 500 € + TVA 23 %)	5 535,00 €	5 535,00 €	5 535,00 €
Total	31 746,65 € (7,1 %)	32 810,11 € (7,3 %)	43 260,00 € (9,6 %)

Si l’acheteur non-résident devient résident fiscal dans les 2 ans et fait du bien sa résidence principale, il peut demander l’annulation de la différence d’IMT, soit 33 750 − 22 236,65 = 11 513,35 €, dans les 6 mois suivant son changement de résidence. S’il loue le bien à loyer modéré dans les conditions de la loi, la différence se calcule en principe avec le barème « autre logement » : 33 750 − 23 300,11 = 10 449,89 €. Le barème de référence exact doit être confirmé avec votre avocat.

Avec un crédit de 300 000 € sur 25 ans, ajoutez 1 800 € de timbre sur le crédit et 325 € de plus pour l’acte (700 € au lieu de 375 €), sans compter les frais propres à la banque.

Quels impôts chaque année après l’achat ?

Une fois propriétaire, vous payez chaque année l’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), la taxe foncière portugaise, calculée sur le VPT du bien. La commune fixe le taux entre 0,3 % et 0,45 % pour les immeubles urbains ; la Câmara Municipal de Lisboa a maintenu le taux minimal de 0,3 % pour 2026 (ECO, 10/12/2025).

• Exemple : un appartement dont le VPT est de 200 000 € à Lisbonne génère environ 600 € d’IMI par an.
• AIMI (adicional ao IMI) : au-delà de 600 000 € de VPT résidentiel cumulé par personne, un impôt additionnel s’applique : 0,7 % entre 600 000 € et 1 M€, 1 % entre 1 et 2 M€, 1,5 % au-delà (seuils doublés en imposition commune d’un couple). Il est payé en septembre.
• Charges de copropriété (condomínio) : variables selon l’immeuble (ascenseur, gardien, travaux votés).
• Revenus locatifs : si vous louez, les loyers sont imposables au Portugal. Depuis le 1er janvier 2026, les baux d’habitation à loyer modéré (2 300 €/mois au plus) bénéficient d’un taux de 10 % (DL 97/2026), contre 25 % en règle générale. Voir notre guide pour investir à Lisbonne.

Ce qui a changé en 2026

Date	Changement	Référence
1er janvier 2026	Tranches d’IMT revalorisées d’environ 2 %	Lei 73-A/2025 (OE 2026)
1er janvier 2026	IRS à 10 % sur les loyers modérés ; exonération de plus-value en cas de réinvestissement dans du logement à loyer modéré (ventes 2026-2029)	DL 97/2026, art. 18
25 mai 2026	IMT unique de 7,5 % pour les acheteurs non-résidents fiscaux d’un logement	DL 97/2026, art. 17 n.º 10 à 12 CIMT
4 septembre 2026	Instruction de l’administration fiscale sur l’application du taux de 7,5 % (couples, copropriété, anciens résidents, procédure de remboursement)	Ofício Circulado 40131/2026
1er janvier 2027 (proposition)	Le projet de budget 2027 prévoit de revaloriser les tranches d’IMT d’environ 2,3 %	Proposition d’OE 2027, à confirmer après son adoption

Nous mettrons cette page et le simulateur à jour dès la publication du budget 2027.

Erreurs fréquentes

1. Budgétiser « 7 à 8 % de frais » comme le disent encore beaucoup de guides : c’est faux pour un non-résident depuis le 25 mai 2026, et trop élevé pour un résident qui achète un bien modeste.
2. Croire que la nationalité protège : un Français, un Portugais émigré ou un Suisse non-résident fiscal paie 7,5 %, sauf s’il a déjà été résident fiscal au Portugal.
3. Oublier le délai de 6 mois pour demander l’annulation de la différence d’IMT après être devenu résident ou avoir signé le bail.
4. Oublier le VPT : si la valeur fiscale dépasse le prix, c’est elle qui sert de base à l’IMT et au timbre.
5. Signer le compromis sans connaître ses frais : l’acompte (sinal) versé au CPCV est en principe perdu si vous renoncez ; calculez le coût total avant de signer.
6. Confondre honoraires d’agence et taxes : un service « gratuit pour l’acheteur » ne supprime pas l’IMT ni le timbre.
7. Négliger le calendrier résidence / achat : quelques mois d’écart entre l’installation et l’acte peuvent changer votre IMT de plus de 10 000 €.

Les guides liés

• IMT à 7,5 % pour les non-résidents : règles et remboursement
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• Simulateur de frais d’achat 2026
• Les 9 étapes pour acheter au Portugal
• Crédit immobilier pour un non-résident
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Information générale, à jour au 5 novembre 2026. Ce guide ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : faites valider votre situation par un avocat.