Acheter au Portugal depuis le Québec : visa D7, financement, fiscalité

Les étapes générales d’un achat sont décrites dans notre guide acheter au Portugal en 9 étapes. Cette page traite de ce qui change quand on vient du Québec : un statut hors Union européenne, des visas, la fiscalité canadienne et québécoise, et le dollar canadien.

Information générale, à jour au 5 novembre 2026, qui ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en immigration. Faites valider votre situation par un avocat au Portugal et un fiscaliste au Canada.

Ce qui change pour un acheteur québécois

Sujet	Ce qu’il faut savoir
Droit d’acheter	Libre, aucune autorisation
Court séjour	Sans visa : 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen (visites, signature)
S’installer	Visa D7 (revenus passifs) ou D8 (télétravail), puis titre de séjour auprès de l’AIMA
Golden Visa	Plus de voie immobilière depuis la loi 56/2023
Taxe d’achat (IMT)	Non-résident fiscal : 7,5 % du prix en principe (DL 97/2026), remboursable sous conditions
Convention fiscale	Convention Canada-Portugal en vigueur depuis le 24 octobre 2001
Déclarations au Canada	Revenus mondiaux (ARC et Revenu Québec) ; T1135 pour un bien locatif si le coût des biens étrangers dépasse 100 000 $
Départ du Canada	Disposition présumée de certains biens (impôt de départ) si vous devenez non-résident
Devise	Risque de change CAD/EUR
Nationalité portugaise	10 ans de résidence légale pour les ressortissants hors UE et CPLP (Lei Orgânica 1/2026)

Acheter sans s’installer : la résidence secondaire

Un Québécois peut acheter un appartement à Lisbonne et y séjourner jusqu’à 90 jours par période de 180 jours dans l’espace Schengen, sans visa. Le système européen d’entrée et de sortie (EES) enregistre désormais les passages aux frontières ; l’autorisation de voyage ETIAS est annoncée par l’Union européenne : vérifiez si elle est exigée à la date de votre voyage.

En pratique, il faut :

1. Un NIF portugais, que l’on peut obtenir à distance par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un mandataire. Pour un non-résident hors UE, un représentant fiscal au Portugal peut être exigé selon votre situation : votre avocat vous le confirmera.
2. Un compte bancaire au Portugal, souvent demandé pour les paiements et les prélèvements (IMI, charges).
3. Une procuration si vous ne pouvez pas être présent à la signature, ce qui est fréquent depuis le Québec. Voir notre page acheter au Portugal sans se déplacer.

S’installer au Portugal : les visas D7 et D8

Le visa D7 s’adresse aux personnes qui vivent de revenus passifs : pensions, loyers, revenus financiers. En 2026, le revenu minimum exigé est de 920 € par mois pour le demandeur, soit le salaire minimum portugais fixé par le décret-loi 139/2025, plus 50 % pour un second adulte et 30 % par enfant à charge. Les consulats demandent souvent aussi une épargne équivalente à 12 mois de ce revenu, ce qui relève de la pratique consulaire plus que de la loi.

Le visa D8 (nomade digital) vise les personnes qui travaillent à distance pour des employeurs ou des clients hors du Portugal. Le revenu moyen des 3 derniers mois doit atteindre au moins 4 fois le salaire minimum, soit 3 680 € par mois en 2026.

Ces montants proviennent de synthèses spécialisées mises à jour en septembre 2026 ; confirmez-les auprès du consulat du Portugal compétent avant votre demande. Une fois au Portugal, le visa est converti en titre de séjour auprès de l’AIMA.

Le Golden Visa, lui, ne s’obtient plus par l’achat immobilier : voir notre article Golden Visa Portugal 2026.

La nationalité. Depuis la Lei Orgânica 1/2026, entrée en vigueur le 19 mai 2026, un ressortissant hors UE et hors CPLP doit justifier de 10 ans de résidence légale pour demander la naturalisation portugaise.

La fiscalité croisée Canada-Portugal

Au Portugal. IMT à l’achat, IMI chaque année, imposition des loyers au Portugal (taux autonome de 25 %, réduit à 10 % pour les loyers modérés de 2 300 €/mois au plus entre 2026 et 2029, selon le DL 97/2026 ; application aux non-résidents à confirmer).

Au Canada. Tant que vous êtes résident du Canada, vous déclarez vos revenus mondiaux à l’Agence du revenu du Canada et à Revenu Québec. Les loyers portugais sont donc aussi déclarés au Canada ; la convention Canada-Portugal évite la double imposition, en général par un crédit pour l’impôt payé au Portugal.

Le formulaire T1135. Selon l’ARC, il faut le produire si le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ à un moment de l’année. Un bien utilisé principalement (à plus de 50 %) à des fins personnelles n’en fait pas partie ; un bien loué dans un but lucratif, oui.

Si vous quittez le Canada. Devenir non-résident du Canada entraîne une disposition présumée de certains biens, que l’ARC appelle aussi impôt de départ, et l’obligation de remplir le formulaire T1161 si la juste valeur marchande totale de vos biens dépasse 25 000 $. Planifiez ce départ avec un fiscaliste avant de vous installer au Portugal. Pour la fiscalité portugaise de l’arrivée, voyez devenir résident fiscal au Portugal.

Exemple chiffré : un appartement à 400 000 € acheté par un résident du Québec

Poste	Montant
Prix	400 000 €
IMT (7,5 %, non-résident fiscal)	30 000 €
Imposto do selo (0,8 %)	3 200 €
Acte, registre, avocat, procuration	à estimer avec le simulateur
IMT remboursable si vous devenez résident fiscal portugais dans les 2 ans (résidence principale)	jusqu’à 11 763,35 €
IMT remboursable si vous louez à loyer modéré (≤ 2 300 €/mois) dans les 6 mois, 36 mois sur 5 ans	jusqu’à 10 699,89 €

Calculez votre cas dans le simulateur de frais d’achat, puis lisez l’IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Financer l’achat depuis le Québec

• Au Portugal, une banque portugaise peut prêter à un non-résident hors UE, avec un apport plus élevé et des justificatifs de revenus traduits. Voir crédit immobilier au Portugal pour un non-résident.
• Au Canada, certains acheteurs mobilisent la valeur de leur propriété québécoise (refinancement ou marge de crédit hypothécaire). C’est à discuter avec votre institution financière et votre planificateur, en tenant compte du risque de change CAD/EUR.

Être accompagné en français à Lisbonne

Chasseur Immobilier Lisbonne met en relation les acheteurs québécois avec deux conseillers immobiliers francophones, indépendants du réseau iad Portugal, à Lisbonne et dans sa région. Le conseiller recherche les biens, organise les visites et négocie pour vous, en lien avec votre avocat. Pour vous, 0 € d’honoraires d’agence : la commission est payée par le vendeur. Les taxes et frais d’achat restent à votre charge.

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