Acheter au Portugal quand on est Suisse : résidence (ALCP), CHF, fiscalité

Cette page ne répète pas les étapes générales d’un achat au Portugal, décrites dans notre guide acheter au Portugal en 9 étapes. Elle se concentre sur ce qui change quand on est de nationalité suisse ou résident fiscal en Suisse.

Information générale, à jour au 5 novembre 2026, qui ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles fiscales suisses varient selon les cantons : faites valider votre situation par un fiduciaire ou un fiscaliste suisse et par un avocat au Portugal.

Ce qui change pour un acheteur suisse

Sujet	Ce qu’il faut savoir
Droit d’acheter	Libre, aucune autorisation
Séjour	Pas de visa. Au-delà de 3 mois : certificat d’enregistrement UE/EEE/Suisse (ALCP), demande dans les 30 jours à la Câmara Municipal du lieu de résidence
Taxe d’achat (IMT)	Résident fiscal suisse : 7,5 % du prix en principe (DL 97/2026), remboursable sous conditions
Convention fiscale	Convention Suisse-Portugal en vigueur depuis le 18 décembre 1975, modifiée par un protocole en vigueur depuis le 21 octobre 2013
Impôt suisse	Bien non imposé en Suisse mais pris en compte pour le taux (revenu et fortune) ; dettes et intérêts répartis
Devise	Euro : risque de change CHF/EUR sur le prix, les frais et un éventuel crédit
Financement	Banque suisse (politique variable pour un bien à l’étranger) ou banque portugaise en euros
Succession	Règles cantonales en Suisse, à articuler avec le droit portugais : à faire étudier par un notaire

Le statut de séjour : le certificat d’enregistrement, comme un Européen

La Suisse n’est pas membre de l’Union européenne, mais l’accord sur la libre circulation des personnes (ALCP) donne aux Suisses un statut proche de celui des citoyens de l’UE. Concrètement, la page officielle gov.pt range explicitement la Suisse parmi les pays dont les ressortissants demandent le certificado de registo : tout citoyen de l’UE, d’Islande, du Liechtenstein, de Norvège, de Suisse ou d’Andorre qui reste plus de 3 mois au Portugal doit le demander dans les 30 jours suivant ces 3 mois. La demande se fait en pratique auprès de la Câmara Municipal (mairie) du lieu de résidence ; gov.pt indique l’AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) comme entité responsable du service.

Il n’y a donc pas besoin de visa D7, de visa nomade digital ni de Golden Visa. Pour les démarches pratiques d’installation, voyez notre check-list s’installer au Portugal avant d’acheter.

La fiscalité croisée Suisse-Portugal

Au Portugal. Le bien est soumis à l’IMT à l’achat, à l’IMI (taxe foncière municipale) chaque année, et ses loyers éventuels sont imposés au Portugal : taux autonome de 25 %, ramené à 10 % pour les loyers modérés (2 300 €/mois au plus) entre 2026 et 2029 selon le DL 97/2026 (application aux non-résidents à confirmer avec votre avocat).

En Suisse. Les cantons appliquent la répartition internationale. L’exemple du canton de Fribourg, documenté par son service des contributions, résume le principe :

• le bien et ses revenus doivent être déclarés ;
• le bien n’est imposé qu’au lieu de situation, ici le Portugal ;
• sa valeur et son rendement servent seulement à fixer le taux déterminant appliqué à vos revenus et à votre fortune imposables en Suisse ;
• les dettes et intérêts sont répartis proportionnellement entre la Suisse et l’étranger, ce qui peut réduire la déduction d’une dette hypothécaire suisse ;
• à Fribourg, la valeur fiscale de l’immeuble étranger est calculée comme (1 × valeur vénale + 2 × valeur de rendement) ÷ 3, et un bien non loué est réputé produire une valeur locative nette égale à 2,5 % de sa valeur vénale.

Ces paramètres sont propres à Fribourg : Genève, Vaud, le Valais ou Neuchâtel ont leurs propres méthodes. Demandez celle de votre canton.

Revente et succession. La plus-value sur un bien portugais est en principe imposable au Portugal. La succession relève des règles de votre canton de domicile et du droit portugais pour le bien situé au Portugal : un notaire doit l’étudier, surtout si vous avez des héritiers dans plusieurs pays.

Le franc suisse et l’euro

Le prix, l’IMT, le timbre, l’avocat et les charges sont payés en euros. Trois conseils :

1. Anticipez le change entre la signature du compromis (CPCV), où vous versez l’acompte, et l’acte, où vous payez le solde.
2. Comparez les coûts de transfert entre votre banque et des services de change spécialisés : l’écart sur un achat de plusieurs centaines de milliers d’euros peut être significatif.
3. Un crédit en euros pris au Portugal crée un risque de change sur chaque mensualité si vos revenus sont en francs.

Exemple chiffré : un appartement à 400 000 € acheté par un résident fiscal suisse

Poste	Montant
Prix	400 000 €
IMT (7,5 %, non-résident fiscal)	30 000 €
Imposto do selo (0,8 %)	3 200 €
Acte, registre, avocat	à estimer avec le simulateur
Pour comparaison : IMT d’un résident fiscal portugais (résidence principale)	18 236,65 €
IMT remboursable si vous devenez résident fiscal dans les 2 ans (résidence principale)	jusqu’à 11 763,35 €

Faites votre simulation dans le simulateur de frais d’achat et lisez les règles complètes dans l’article IMT à 7,5 % pour les non-résidents. Si vous prévoyez de vous installer, le calendrier compte : voir devenir résident fiscal au Portugal.

Financer l’achat

• Auprès d’une banque suisse : la politique pour un bien situé à l’étranger varie selon l’établissement ; un nantissement d’autres actifs peut être demandé. Interrogez votre banque.
• Auprès d’une banque portugaise, en euros, avec un apport plus élevé pour un non-résident.

Comparez les options avec notre article crédit immobilier au Portugal pour un non-résident.

Être accompagné en français à Lisbonne

Chasseur Immobilier Lisbonne met en relation les acheteurs suisses avec deux conseillers immobiliers francophones, indépendants du réseau iad Portugal, à Lisbonne et dans sa région. Le conseiller recherche les biens, organise les visites et négocie pour vous. Pour vous, 0 € d’honoraires d’agence : la commission est payée par le vendeur. Les taxes et frais d’achat restent à votre charge.

Décrire mon projet depuis la Suisse