Crédit immobilier au Portugal pour un non-résident en 2026 : apport, taux, banques, effet de l'IMT à 7,5 %

Les banques portugaises prêtent-elles aux non-résidents ?

Oui : les banques portugaises accordent des crédits immobiliers à des acheteurs non-résidents, garantis par une hypothèque sur le bien acheté. Elles analysent vos revenus perçus à l’étranger, votre endettement et votre apport. Les conditions varient beaucoup d’une banque à l’autre, et elles sont en général plus prudentes que pour un résident.

Ce que la banque demande le plus souvent :

• un NIF portugais et une pièce d’identité ;
• un compte ouvert dans la banque (pour les prélèvements) ;
• les justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition, bilans pour un indépendant), parfois traduits ;
• un relevé de vos crédits en cours et de votre situation bancaire dans votre pays ;
• l’évaluation du bien par un expert mandaté par la banque, à vos frais.

Le marché a réagi à l’IMT de 7,5 % : selon idealista (27/08/2026), les non-résidents contractent moins de crédits depuis l’entrée en vigueur de la mesure. Raison simple : il faut davantage de fonds propres.

Quel apport faut-il en 2026 ?

Le Banco de Portugal plafonne le crédit à 80 % de la valeur du bien quand il ne s’agit pas de la résidence principale et permanente de l’emprunteur, et à 90 % pour une résidence principale. Un non-résident qui achète une résidence secondaire ou un investissement doit donc apporter au moins 20 %.

La valeur retenue est le plus bas du prix d’achat et de la valeur d’évaluation bancaire. Si l’expert évalue le bien sous le prix, votre apport augmente d’autant.

En pratique, plusieurs banques financent les non-résidents à 60 ou 70 % seulement, selon un article de Doutor Finanças (2023) dont les ordres de grandeur restent cités par les professionnels. Faites confirmer le pourcentage par la banque dès l’accord de principe.

Les frais d’achat ne sont pas financés. L’IMT, le droit de timbre (0,8 %), le timbre sur le crédit (0,6 %), l’acte et l’avocat s’ajoutent à l’apport.

Que change l’IMT à 7,5 % pour votre financement ?

Depuis le 25 mai 2026, un non-résident fiscal paie 7,5 % d’IMT sur tout le prix d’un logement, en fonds propres, ce qui porte l’effort total à environ 30 % du prix avant avocat. Exemple pour un appartement de 400 000 € financé à 80 % :

Poste	Non-résident	Résident, résidence principale (financement à 90 %)
Apport sur le prix	80 000 € (20 %)	40 000 € (10 %)
IMT	30 000 €	18 236,65 €
Imposto do selo (0,8 %)	3 200 €	3 200 €
Timbre sur le crédit (0,6 %)	1 920 € (sur 320 000 €)	2 160 € (sur 360 000 €)
Acte + registre avec hypothèque (Casa Pronta)	700 €	700 €
Fonds propres nécessaires (hors avocat et frais de banque)	115 820 € (29 %)	64 296,65 € (16 %)

Calculs au 5 novembre 2026, barèmes 2026. Si l’acheteur non-résident devient résident fiscal dans les 2 ans, il peut récupérer jusqu’à 11 763,35 € d’IMT, à condition d’en faire la demande dans les 6 mois. Ce remboursement arrive après coup : il ne réduit pas l’apport à l’acte. Voir IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Faites votre propre calcul avec le simulateur de frais d’achat (case « crédit »).

Quels taux d’intérêt fin 2026 ?

La plupart des crédits immobiliers portugais sont à taux variable ou mixte, indexés sur l’Euribor (3, 6 ou 12 mois) auquel s’ajoute une marge (spread) fixée par la banque. Le 4 novembre 2026, les fixings publiés étaient de 2,759 % (3 mois), 3,008 % (6 mois) et 3,302 % (12 mois), selon Rankia.

• Taux variable : la mensualité suit l’Euribor à chaque révision.
• Taux mixte : taux fixe pendant quelques années, puis variable.
• Taux fixe sur toute la durée : moins courant au Portugal.

Le taux annuel effectif global (TAEG) inclut la marge, les assurances et les frais. Comparez toujours les FINE (fiches d’information normalisées européennes) remises par chaque banque, et méfiez-vous des marges réduites conditionnées à des produits associés (assurances, cartes, domiciliation de revenus).

Quelles durées et quel taux d’effort ?

Depuis le 1er août 2026, la recommandation du Banco de Portugal fixe la durée maximale à 40 ans pour un emprunteur de 35 ans ou moins, et à 35 ans au-delà ; le taux d’effort maximal recommandé descend à 45 % du revenu net. Pour un couple, c’est l’âge du plus âgé qui compte.

Règle (Banco de Portugal)	Avant le 1er août 2026	Depuis le 1er août 2026
Taux d’effort (DSTI)	50 %	45 %
Durée max., 30 ans ou moins	40 ans	40 ans
Durée max., 31 à 35 ans	37 ans	40 ans
Durée max., plus de 35 ans	35 ans	35 ans
LTV résidence principale / autres	90 % / 80 %	90 % / 80 % (inchangé)

Pour les non-résidents, les banques appliquent souvent des durées plus courtes et un âge limite en fin de prêt (fréquemment 75 ans).

Emprunter au Portugal ou dans votre pays ?

Emprunter dans votre pays peut être plus simple si vous y possédez un bien à donner en garantie ; emprunter au Portugal évite de mobiliser ce patrimoine. Le bon choix dépend du coût total, de l’apport exigé et de votre projet de résidence.

Critère	Banque portugaise	Banque de votre pays (France, Belgique, Suisse…)
Garantie	Hypothèque sur le bien portugais	Souvent hypothèque ou caution sur un bien ou un patrimoine dans votre pays
Analyse des revenus	Revenus étrangers, parfois plus de pièces	Plus simple : vous êtes déjà client
Apport	20 % minimum hors résidence principale, souvent plus	Variable
Devise	Euro	Euro, ou franc suisse pour un Suisse (risque de change)
Frais au Portugal	Timbre 0,6 %, acte avec hypothèque	Pas d’hypothèque portugaise à inscrire

Pour les Suisses et les Québécois, le risque de change entre leurs revenus et un crédit en euros doit être pris en compte. Voir aussi nos guides pour les Suisses et les Québécois.

Dans quel ordre faire les choses ?

1. Calculer vos fonds propres : apport + IMT + timbres + acte + avocat.
2. Obtenir un NIF et ouvrir un compte.
3. Demander un accord de principe à une ou deux banques (ou passer par un intermédiaire de crédit agréé par le Banco de Portugal).
4. Faire l’offre avec ce budget.
5. Prévoir une clause suspensive de crédit dans le CPCV : sans elle, un refus de prêt peut vous coûter l’acompte.
6. Lancer l’évaluation et l’offre de prêt juste après le CPCV, pour tenir le délai de l’acte.

À retenir

• Un non-résident peut emprunter au Portugal, avec un apport d’au moins 20 % hors résidence principale.
• L’IMT de 7,5 % et les autres frais se paient en fonds propres : prévoyez environ 30 % du prix.
• Depuis le 1er août 2026 : taux d’effort de 45 %, durée de 40 ans jusqu’à 35 ans.
• L’Euribor 12 mois était à 3,302 % le 4 novembre 2026 : comparez les marges et le TAEG.
• Ne signez pas de CPCV sans clause suspensive de crédit.

Pour aller plus loin

• Acheter au Portugal : les 9 étapes
• Frais d’achat immobilier au Portugal en 2026
• IMT à 7,5 % pour les non-résidents

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Information générale à jour au 5 novembre 2026. Les conditions de crédit varient selon les banques et votre profil ; ce guide ne constitue pas une offre ni un conseil en crédit.