Simulateur de frais d'achat au Portugal 2026 : IMT (résident ou non-résident), timbre, acte

Estimation indicative fondée sur les barèmes IMT 2026 (continent) et le décret-loi 97/2026. Les conditions de remboursement de l’IMT non-résident sont récentes : faites valider votre situation par un avocat. Ne constitue pas un conseil fiscal. Dernière vérification : 5 novembre 2026.

Comment est calculé l’IMT en 2026 ?

L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), l’impôt portugais sur l’acquisition, se calcule sur le plus élevé du prix et de la valeur fiscale du bien (VPT). Pour un résident fiscal, on applique le taux de la tranche au montant entier, puis on retire la « somme à déduire » (parcela a abater).

Prix (base)	Résidence principale : taux / à déduire	Autre logement : taux / à déduire
Jusqu’à 106 346 €	0 % / 0 €	1 % / 0 €
106 346 à 145 470 €	2 % / 2 126,92 €	2 % / 1 063,46 €
145 470 à 198 347 €	5 % / 6 491,02 €	5 % / 5 427,56 €
198 347 à 330 539 €	7 % / 10 457,96 €	7 % / 9 394,50 €
330 539 à 633 931 €	8 % / 13 763,35 €	8 % / 12 699,89 €
633 931 à 660 982 €	8 % / 13 763,35 €	6 % taux unique
660 982 à 1 150 853 €	6 % taux unique	6 % taux unique
Au-delà de 1 150 853 €	7,5 % taux unique	7,5 % taux unique

Barèmes 2026 du Portugal continental (Lei 73-A/2025 ; tables pratiques APCMC). « Autre logement » = résidence secondaire ou bien loué.

Qu’est-ce que l’IMT à 7,5 % pour les non-résidents ?

Depuis le 25 mai 2026, un acheteur qui n’est pas résident fiscal au Portugal paie un IMT unique de 7,5 % sur la totalité du prix d’un logement, sans tranches ni abattement (art. 17, n.º 10, du Code de l’IMT, issu du décret-loi 97/2026).

Le simulateur applique ce taux quand vous choisissez « Non-résident ». Deux exceptions sont modélisées :

• « Je deviendrai résident dans les 2 ans » : vous payez 7,5 % à l’acte ; le simulateur affiche la différence récupérable par rapport au barème normal.
• « Je louerai à loyer modéré » (2 300 €/mois au plus, bail dans les 6 mois, au moins 36 mois loués sur 5 ans) : même logique.

La loi exclut aussi du taux de 7,5 % l’acheteur qui a déjà été résident fiscal au Portugal : dans ce cas, choisissez « Résident » pour le calcul et faites confirmer votre situation par un avocat. Tout le détail est dans notre guide IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Comment récupérer la différence ?

La différence entre l’IMT payé à 7,5 % et le barème normal est annulée sur demande, par une reclamação graciosa déposée dans les 6 mois qui suivent votre installation fiscale (dans les 2 ans après l’achat) ou la signature du bail à loyer modéré. Rien n’est automatique.

Le simulateur calcule le montant récupérable avec le barème « résidence principale » si vous devenez résident et habitez le bien, et avec le barème « autre logement » dans les autres cas. Ce choix de barème est une hypothèse de lecture du texte, à confirmer avec votre avocat. Pour préparer le calendrier, lisez devenir résident fiscal au Portugal.

Trois exemples précalculés

Calculs au 5 novembre 2026 : achat sans crédit, VPT inférieur au prix, acte au guichet Casa Pronta (375 €), avocat non inclus.

Prix	Résident, résidence principale	Résident, autre logement	Non-résident
300 000 €	IMT 10 542 € + timbre 2 400 € + acte 375 € = 13 317 € (4,4 %)	11 606 € + 2 400 € + 375 € = 14 381 € (4,8 %)	22 500 € + 2 400 € + 375 € = 25 275 € (8,4 %)
500 000 €	26 237 € + 4 000 € + 375 € = 30 612 € (6,1 %)	27 300 € + 4 000 € + 375 € = 31 675 € (6,3 %)	37 500 € + 4 000 € + 375 € = 41 875 € (8,4 %)
900 000 €	54 000 € + 7 200 € + 375 € = 61 575 € (6,8 %)	54 000 € + 7 200 € + 375 € = 61 575 € (6,8 %)	67 500 € + 7 200 € + 375 € = 75 075 € (8,3 %)

IMT récupérable pour un non-résident qui devient résident dans les 2 ans et habite le bien : 11 958 € à 300 000 €, 11 263 € à 500 000 €, 13 500 € à 900 000 €.

Quels autres frais prévoir ?

Le simulateur ajoute, si vous les cochez, le timbre sur le crédit, l’acte avec hypothèque et l’avocat.

• Crédit : droit de timbre de 0,6 % du montant emprunté (durée d’au moins 5 ans) ; acte Casa Pronta à 700 € au lieu de 375 €.
• Notaire : si vous saisissez un devis, il remplace le forfait Casa Pronta (registre de 225 € ajouté).
• Avocat : honoraires libres. Valeur par défaut modifiable : 1 % du prix, minimum 1 500 € hors TVA, plus TVA de 23 %. Remplacez-la par votre devis.

Non inclus : frais de dossier et d’évaluation bancaires, assurances, NIF et représentant fiscal, traductions et procuration, IMI annuel, charges de copropriété, travaux. Le guide complet des frais d’achat au Portugal détaille chacun de ces postes.

Méthodologie et limites

• Périmètre : logement au Portugal continental, acheteur personne physique. Hors périmètre : Madère et Açores, terrains, locaux commerciaux, achat par une société, IMT Jovem.
• Base : le plus élevé du prix et du VPT (option avancée).
• Arrondis : au centime dans les calculs, à l’euro à l’affichage.
• Mise à jour : barèmes vérifiés le 5 novembre 2026. Le projet de budget 2027 prévoit une revalorisation des tranches d’IMT : le simulateur sera mis à jour dès son adoption.
• Données : aucune donnée n’est envoyée tant que vous ne demandez pas l’envoi du résultat par e-mail.

Et ensuite ?

Une fois vos frais estimés, la suite logique est de vérifier quel bien correspond à ce budget. Chasseur Immobilier Lisbonne transmet votre projet à l’un de ses deux conseillers partenaires francophones, licenciés au Portugal (réseau iad Portugal), qui recherche, fait visiter et négocie. Voir aussi les étapes d’un achat au Portugal et le guide pour acheter un appartement à Lisbonne.

---

Être accompagné pour ce budget Un conseiller francophone vous aide à intégrer ces frais dans votre projet et, si vous êtes non-résident, à anticiper le calendrier de résidence fiscale. Être mis en relation avec un conseiller · ou WhatsApp 0 € d’honoraires d’agence pour vous · taxes et frais d’acquisition à votre charge