Acheter à Cascais en 2026 : prix, quartiers, vie sur place

Cascais en un coup d’œil

Critère	Cascais
Distance de Lisbonne	Environ 25 km de voie ferrée depuis Cais do Sodré (ligne de Cascais)
Temps de trajet	Train : 40 min jusqu’à Cascais, 36 min jusqu’à Estoril, 27 min jusqu’à Carcavelos (CP, juillet 2026). Voiture : A5 ou route Marginal
Prix médian de vente	5 200 €/m² (INE, T2 2026) ; 4 889 €/m² sur 12 mois à juin 2026
Prix demandé (annonces)	7 615 €/m² (Doutor Finanças, 01/09/2026)
Loyer demandé (annonces)	23,89 €/m²/mois (Doutor Finanças, 01/09/2026)
Budget indicatif au prix médian	T1 de 55 m² ≈ 286 000 € · T2 de 80 m² ≈ 416 000 € · T3 de 110 m² ≈ 572 000 € (calcul : surface × 5 200 €/m²)
Écoles	Internationales à proximité : St Julian’s (Carcavelos), St Dominic’s (Cascais), CAISL et TASIS (Linhó). Lycée français : à Lisbonne
Profil type	Familles, actifs en télétravail, retraités actifs, résidence secondaire haut de gamme
Location courte durée (AL)	Règles fixées par la commune : à vérifier bien par bien

Ces budgets sont des ordres de grandeur, pas des prix de marché garantis. Le prix médian INE mélange petits et grands logements, neuf et ancien, front de mer et intérieur des terres. Les prix affichés dans les annonces sont, eux, des prix demandés, souvent supérieurs aux prix signés.

Pour qui Cascais est-il un bon choix ?

Les familles. Cascais réunit ce que cherchent beaucoup de familles francophones : la mer, des parcs, une vie de quartier, et plusieurs écoles internationales à moins de 15 minutes en voiture. Le point faible : il n’y a pas d’école française homologuée sur place. Si vos enfants suivent le programme français, le trajet quotidien vers le Lycée français Charles Lepierre (avenue Duarte Pacheco, à Lisbonne) est long aux heures de pointe. Il vaut mieux regarder alors Lisbonne ouest (Campo de Ourique) ou l’axe d’Oeiras.

Les retraités. Le centre de Cascais et Monte Estoril sont plats par endroits, commerçants, avec la promenade du bord de mer. Le train permet d’aller à Lisbonne sans voiture. Point de vigilance : les prix ont rattrapé ceux de Lisbonne, et la fiscalité des retraités a changé (voir notre article sur l’achat d’un appartement au Portugal quand on est retraité).

Les investisseurs. Les loyers demandés y sont les plus élevés de la région (23,89 €/m²/mois dans les annonces de septembre 2026). Mais un prix d’achat élevé tire le rendement brut vers le bas, et la location courte durée dépend de la réglementation municipale du moment. Pour un projet purement locatif, comparez avec notre guide investir dans l’immobilier à Lisbonne.

Les micro-quartiers de Cascais

La commune de Cascais est vaste. Elle va de Carcavelos, à l’est, jusqu’au cap de Roca et à la Serra de Sintra, à l’ouest. Les écarts de prix entre ses quartiers sont considérables.

• Cascais centre (la vila). Rues piétonnes, baie, marina, gare terminus de la ligne. Immeubles anciens et petites maisons, rarement avec parking. Le plus recherché pour vivre sans voiture.
• Monte Estoril. Collines entre Cascais et Estoril, villas et immeubles des années 1960 à 2000, vue mer fréquente, gare de Monte Estoril. Très demandé par les familles et les retraités. Détails sur notre page Estoril.
• Birre et Areia. Quartiers résidentiels de maisons avec jardin, au nord-ouest du centre, plus calmes, voiture indispensable.
• Quinta da Marinha. Domaine fermé avec golf, villas de luxe. Le segment le plus cher de la commune.
• Alcabideche et São Domingos de Rana. Intérieur des terres, proches de l’A5. Plus abordables, avec des lotissements récents, et c’est là que les familles trouvent des T3 ou des maisons à un prix plus raisonnable. St Dominic’s International School est dans ce secteur.
• Carcavelos et Parede. À l’est de la commune (union de freguesias de Carcavelos et Parede), sur la ligne de train à 27 minutes de Cais do Sodré, avec la grande plage de surf de Carcavelos, St Julian’s School et un campus universitaire en bord de mer. Le secteur de Cascais le plus proche de Lisbonne, souvent comparé à la commune voisine d’Oeiras.

Le marché et sa tendance

Le prix médian des logements vendus à Cascais est passé de 4 550 €/m² sur l’année 2025 à 5 200 €/m² au 2e trimestre 2026 (INE). Sur 12 mois glissants à juin 2026, il s’établit à 4 889 €/m². Cascais reste, avec Lisbonne et Oeiras, l’une des trois communes les plus chères du pays selon l’INE.

Deux signaux invitent à la prudence en 2026. D’abord, le nombre de logements vendus au Portugal a reculé de 9 % sur un an au 2e trimestre 2026 (INE). Ensuite, la part des acheteurs non-résidents dans les achats est tombée à son plus bas niveau depuis sept ans selon la note de conjoncture de Millennium bcp du 24 septembre 2026. L’IMT à 7,5 % pour les non-résidents, en vigueur depuis le 25 mai 2026, y contribue. Pour un acheteur bien préparé, cela peut ouvrir un peu de marge de négociation sur les biens restés longtemps en vente.

Vivre à Cascais au quotidien

• Transports. La ligne de Cascais (CP) dessert Carcavelos, Parede, São João do Estoril, Estoril, Monte Estoril et Cascais, avec un terminus à Cais do Sodré, au cœur de Lisbonne. L’aéroport de Lisbonne est à l’autre bout de la ville : prévoyez de la marge.
• Santé. Hôpital public de Cascais et plusieurs cliniques privées dans la commune et à proximité.
• Écoles. St Julian’s School (Carcavelos), St Dominic’s International School (campus à Cascais), International Christian School of Cascais, et juste au nord, CAISL et TASIS à Linhó (commune de Sintra).
• Commerces et loisirs. Marchés, plages de la baie, piste cyclable et promenade côtière jusqu’à Estoril, golf, voile.
• Communauté francophone. Bien présente, avec des familles françaises, belges et suisses. Le relais d’information principal reste les groupes de francophones et lepetitjournal.com/lisbonne.

Points de vigilance. Humidité des maisons anciennes non isolées (demandez le certificat énergétique et faites visiter en hiver si possible), bruit de la route Marginal pour les biens en première ligne, stationnement difficile dans le centre, et forte affluence touristique l’été.

Exemple de budget : un appartement à 500 000 € à Cascais

Poste	Acheteur résident fiscal (résidence principale)	Acheteur non-résident fiscal
Prix du bien	500 000 €	500 000 €
IMT	26 236,65 € (barème HPP 2026)	37 500 € (7,5 %, DL 97/2026)
Imposto do selo (0,8 %)	4 000 €	4 000 €
Acte, registre, avocat	Selon le dossier : estimez-les avec le simulateur	idem
IMT remboursable	—	Jusqu’à 11 263,35 € si vous devenez résident fiscal dans les 2 ans (résidence principale), sur demande dans les 6 mois

Le taux de 7,5 % vise l’acheteur non-résident fiscal à la date de l’acte. Selon le DL 97/2026 et l’instruction de l’administration fiscale (Ofício Circulado 40131/2026 du 4 septembre 2026), un acheteur qui a déjà été résident fiscal au Portugal par le passé relève du barème normal ; certaines synthèses publiées au printemps 2026 ont avancé l’inverse. Faites confirmer votre situation par un avocat, et lisez notre article IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Calculez votre propre cas avec notre simulateur de frais d’achat au Portugal et lisez le détail des postes dans le guide des frais d’achat immobilier au Portugal.

Zones voisines et comparatifs

• Estoril : même ligne de train, un cran plus résidentiel.
• Oeiras : plus près de Lisbonne, prix médian plus bas (4 704 €/m² à Oeiras, INE T2 2026).
• Sintra : maisons et nature, de l’autre côté de la Serra.
• Vous hésitez avec la capitale ? Lisez notre comparatif Cascais ou Lisbonne, et le tableau de toutes les zones sur Où acheter autour de Lisbonne.

Votre conseiller pour Cascais

Chez Chasseur Immobilier Lisbonne, nous vous mettons en relation avec l’un de nos deux conseillers partenaires francophones, indépendants du réseau iad Portugal, qui couvrent Lisbonne et ses environs : Thibault Lassale ou Patrick Mazière. C’est le conseiller qui recherche les biens, organise les visites et négocie pour vous. Pour vous, 0 € d’honoraires d’agence : la commission est payée par le vendeur. Les taxes et frais d’acquisition (IMT, timbre, acte, avocat) restent à votre charge.

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